Co powoduje Foreclosures?

17 lutego 2021
Category: Historia Kredytowa

Większość decydentów, którzy mówią o pomocy rynkowi mieszkaniowemu, koncentruje się na spowolnieniu egzekucji z nieruchomości. Argumentowałem, że istnieje wiele przypadków przejęcia nieruchomości, które są po prostu nieuniknione. Aby jednak wysunąć takie twierdzenie lub alternatywne twierdzenie, że możemy odwrócić tendencję do wykluczania, potrzebne są jasne ramy określające przyczyny egzekucji?

Kwartet autorów NYU i New York Fed zebrał artykuł opublikowany tego lata, w którym zadawano pytanie: co dzieje się z kredytobiorcami hipotecznymi w trudnej sytuacji? Krótka odpowiedź:

Stwierdzamy, że wyniki procesu egzekucji są w znacznym stopniu powiązane z: warunkami pożyczki; historia kredytowa pożyczkobiorcy; aktualny stosunek wartości kredytu do wartości i obecność podrzędnego zastawu; zachowanie pożyczkobiorcy po zwrocie z płatnością; udział pożyczkobiorcy w doradztwie dotyczącym przejęcia; charakterystyka sąsiedztwa, taka jak wskaźniki wykluczenia, niedawna deprecjacja cen nieruchomości mieszkaniowych i średni dochód; oraz rasę i pochodzenie etniczne pożyczkobiorcy.

Więc… wszystko powoduje przejęcia.

Zagłębiając się w dokument, oto, co w artykule wskazuje jako najbardziej znaczące przyczyny wykluczenia, po przeanalizowaniu solidnego zbioru danych dotyczących kredytów hipotecznych, które następują po nich od zaległości do ich wyniku.

  1. W przypadku kredytów hipotecznych z bardziej ryzykownymi warunkami kredytowymi prawdopodobieństwo otrzymania lis pendens jest znacznie większe (zawiadomienie o egzekucji).
  2. Pożyczkobiorcy z gorszymi wynikami kredytowymi w momencie udzielenia kredytu rzadziej otrzymają zawisłość spłaty i pójdą na aukcję, a bardziej prawdopodobne, że sami otrzymają modyfikacje lub refinansują pożyczkę. Ten pozornie zaskakujący wynik może sygnalizować, że po przeprowadzeniu kontroli warunków pożyczki pożyczkobiorcy niebędący pierwszorzędnymi kredytami z wyższymi wynikami kredytowymi są wybierani w sposób niekorzystny dla badacza, ale są one obserwowalne dla podmiotów obsługujących i gwarantów emisji, aby pożyczkodawcy unikali wprowadzania modyfikacji przez pożyczkobiorców, oraz kredytobiorcom trudno jest uzyskać nowy kredyt refinansowy w innym miejscu.Kredytobiorcy z wyższą bieżącą wartością LTV znacznie rzadziej unikną egzekucji poprzez refinansowanie kredytu hipotecznego lub sprzedaż swoich domów, ale jest bardziej prawdopodobne, że otrzymają modyfikację. Prawdopodobnie odzwierciedla to zarówno mniejsze prawdopodobieństwo, że pożyczkodawca będzie w stanie odzyskać straty, przechodząc przez proces egzekucji, gdy LTV jest wysokie, jak również prawdopodobieństwo, że kredytobiorcy o niższym LTV, którzy nie mogą refinansować, zostaną wybrani niekorzystnie i nie będą w stanie spłacić, nawet z modyfikacją.Posiadanie podrzędnego zastawu wiąże się zarówno z mniejszym prawdopodobieństwem modyfikacji, jak i większym prawdopodobieństwem, że pożyczkobiorca otrzyma zawisłość spłaty i że nieruchomość trafi na aukcję.Pożyczkobiorcy, którzy dokonują niektórych płatności po zaległości w spłacie, są bardziej narażeni na zmianę, ale efekt nie jest monotoniczny: szansa na zmianę spada, gdy odsetek płatności przekracza połowę, prawdopodobnie dlatego, że ci pożyczkobiorcy wykazali zwiększoną zdolność do wyleczenia pożyczkę we własnym zakresie.Stwierdzamy również, że pożyczkobiorcy, którzy otrzymali poradę dotyczącą wykluczenia, są bardziej narażeni na modyfikację, chociaż nie jesteśmy w stanie określić, jaka część tego efektu wynika z selekcji.Istnieje pozytywny związek między prawdopodobieństwem zmiany a tym, czy dzielnica gminy, w której znajduje się nieruchomość zabezpieczająca kredyt, ostatnio spadła. Wskaźniki wykluczenia mogą działać jako wskaźniki wiodące dla dalszej deprecjacji cen domów lub mogą odzwierciedlać większą deprecjację niż jest to wykazane we wskaźnikach cen domów na poziomie społeczności. W takim przypadku, podczas gdy modyfikacje są bardziej prawdopodobne na obszarach, które tracą na wartości, pożyczkodawcy mogą niechętnie modyfikować kredyty w dzielnicach o wysokim wskaźniku wykluczenia z obawy, że ceny w tych dzielnicach mogą być szczególnie narażone na dalszy spadek.Pożyczkobiorcy pochodzenia hiszpańskiego i azjatyckiego znacznie częściej skończą na aukcji przejęcia, prawdopodobnie odzwierciedlając bariery językowe, z którymi borykają się ci pożyczkobiorcy. Zarówno pożyczkobiorcy czarni, jak i latynoscy mają większe prawdopodobieństwo modyfikacji.Rzeczywistość jest taka, że ​​aby zapobiec przejęciu domów przez zaległe należności, musisz zasadniczo skrócić okres spłaty kredytu hipotecznego, jednocześnie zwiększając wartość nieruchomości i eliminując kolejne roszczenia hipoteczne, o ile pożyczkobiorca nie dokonał kilku płatności od początku zaległe. Zmiana sąsiedztwa lub rasy pożyczkobiorcy jest w zasadzie wykluczona (chociaż nie wątp w kreatywne umysły, jeśli zachęta jest właściwa). Ale jeśli polityka publiczna ma na celu zwiększenie wartości domów, a problemy z kredytem hipotecznym dotyczą bardziej zdolności płatniczej i braku kapitału, to uniknięcie kwestii LTV jest tylko środkiem tymczasowym. I dlatego próba utrzymania cen mieszkań nie okazała się wielkim rozwiązaniem.

    Oczywiście możesz cofnąć się o krok dalej i zapytać, co powoduje przestępstwa w pierwszej kolejności. John Y. Campbell (Harvard), JoĂ £ o F. Cocco (London Business School) napisali artykuł opublikowany w zeszłym miesiącu, twierdząc, że niespłacanie kredytów hipotecznych jest wywoływane przez ujemny kapitał własny domów, który wynika ze spadających cen domów w warunkach niskiej inflacji i dużych kredytów salda zaległe. Stwierdzają, że w przypadku zaległości wysoki współczynnik wartości kredytu do wartości w momencie udzielenia kredytu hipotecznego zwiększa prawdopodobieństwo ujemnego kapitału własnego domu. Wysokie wskaźniki kredytów do dochodów również zwiększają prawdopodobieństwo niespłacenia zobowiązań, przede wszystkim poprzez zaostrzenie ograniczeń w zakresie zaciągania kredytów. Według Campbella i Cocco:

    • Niespłacanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej ma miejsce, gdy nominalne stopy procentowe rosną i są pod znacznym wpływem idiosynkratycznych wstrząsów w dochodach z pracy.
    • Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są niewypłacalne, gdy stopy procentowe i inflacja są niskie, i stwarzają większe prawdopodobieństwo wystąpienia fali niewypłacalności przy dużej liczbie przypadków niewypłacalności.Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem oprocentowanym stanowią kompromis między zwiększonym prawdopodobieństwem ujemnego kapitału własnego domu a złagodzeniem ograniczeń dotyczących zadłużania się, ale ogólnie charakteryzują się najwyższym prawdopodobieństwem fali niewypłacalności.I znowu, decydenci mają do czynienia z paradoksem, jeśli chcą spróbować oszukać system. Presja na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych – co jest obecnym celem Fed i Departamentu Skarbu – oznacza, że ​​więcej kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu skończy się zaległościami, niż mogłoby się to stać przy rosnących oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Ale pomaga również w utrzymaniu ogólnych cen mieszkań, co jest kolejnym (złudzonym) celem rządu.

      Na wynos – nie można powstrzymać kredytów hipotecznych przed popadnięciem w zaległości. A kiedy już tam jest, w przypadku kredytów hipotecznych zmierzających do przejęcia, istnieje wiele ścieżek, które może obrać hipoteka, ale nie można ich wszystkich powstrzymać. Widzimy więc kwartalne wyciągi bankowe, które mocno sugerują, że problem zaległości w spłacaniu kredytów hipotecznych nie zwalnia, pomimo rekordowo niskich stawek kredytów hipotecznych na refinansowanie lub zakup domu od rodziny, która musi sprzedać.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy