Co to jest godziwa oprocentowanie kredytu hipotecznego finansowanego przez właściciela?

17 lutego 2021

Jak znaleźć domy finansowane przez właściciela

Kiedy zdecydujesz, że jesteś gotowy do zakupu domu, możesz zdecydować, że finansowanie tego zakupu jest właściwym posunięciem w oparciu o Twoje własne cele długoterminowe i aktualny stan finansowy. Ogólnie rzecz biorąc, finansowanie można podzielić na dwie kategorie, przy czym podstawowa różnica między nimi polega na faktycznym źródle finansowania. Zdecydowanie najpowszechniejszą formą kredytu hipotecznego jest finansowanie z banku lub innej dużej instytucji finansowej.

Większość właścicieli domów będzie polegać na finansowaniu bankowym, decydując się na kolejny krok na drodze do posiadania domu. Mając to na uwadze, istnieje również możliwość finansowania ze strony właściciela nieruchomości. Osoby, które szukają umów o finansowanie przez właściciela, mogą odkryć, że te pożyczki mają wyższe stopy procentowe w porównaniu z tradycyjnymi hipotekami bankowymi.

Poszczególne stopy procentowe związane z finansowaniem przez właściciela mogą się znacznie różnić w zależności od relacji między kupującym a sprzedającym. Jednak finansowanie przez właściciela zwykle wiąże się z wyższymi stopami procentowymi niż w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych bankowych.

Podstawy kredytów hipotecznych finansowanych przez właścicieli

Finansowanie przez właściciela, powszechnie nazywane również finansowaniem sprzedającego, ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości oferuje potencjalnym sprzedającym możliwość negocjowania umowy pożyczki, która całkowicie unika korzystania z finansowania przez banki. Zasadniczo pierwotny właściciel nieruchomości oferuje kupującemu możliwość bezpośredniego zaciągnięcia pożyczki.

Powody, dla których kupujący może zdecydować się na pozyskanie finansowania od właściciela, mogą być bardzo różne. Ogólnie rzecz biorąc, finansowanie przez właściciela jest uważane za realną alternatywę dla osób, które mogą mieć niższe niż przeciętne wyniki kredytowe. Wiele banków potrzebuje solidnej, renomowanej historii kredytowej, aby zapewnić sobie finansowanie. Chociaż banki mogą nadal oferować finansowanie osobom z wynikami kredytowymi poniżej średniej, stopy procentowe będą prawdopodobnie wygórowane.

W sytuacji, gdy osoba fizyczna jest gotowa na zakup domu, ale nie ma takiej zdolności kredytowej, jakiej potrzebuje, aby uzyskać konkurencyjne oprocentowanie pożyczonych pieniędzy, finansowanie właścicielskie może stać się szczególnie atrakcyjne.

Logistyka finansowania właścicielskiego

Kiedy właściciel nieruchomości podejmuje decyzję o zaoferowaniu sprzedającym finansowania, jednocześnie zwiększa swoje obciążenie administracyjne i ogranicza biurokrację logistyczną dla obu stron.

Gdy potencjalny nabywca wyrazi zainteresowanie ubieganiem się o finansowanie przez właściciela, właściciel może zaproponować określone warunki finansowania według własnego uznania. Warunki te można również dostosować w razie potrzeby, aby dopasować je do poziomu postrzeganego ryzyka stwarzanego przez kupującego. Na przykład, jeśli właściciel domu uważa, że ​​kupujący ma stosunkowo niskie ryzyko niewypłacalności, może zdecydować się na zaoferowanie stopy procentowej konkurencyjnej w stosunku do obecnych standardów bankowych. Jeśli jednak inny wnioskodawca ma bardzo niską ocenę kredytową, właściciel może następnie dostosować pakiet finansowania, aby zapewnić, że ryzyko jest warte kwoty, którą naliczają odsetki co miesiąc.

Chociaż z pewnością istnieją wyjątki od tej reguły, finansowanie przez właściciela zwykle charakteryzuje się wyższymi stopami procentowymi niż tradycyjne kredyty hipoteczne w banku. Wynika to zazwyczaj z faktu, że właściciel nieruchomości będzie podejmował wysokie ryzyko nawet w sytuacjach, w których przyszły nabywca ma doskonałe referencje finansowe. W przeciwieństwie do banku właściciel domu prawdopodobnie nie ma dużej bazy prawnej gotowej na wypadek, gdyby kupujący nie spłacił kredytu. Wszelkie problemy prawne wynikające z braku płatności mogą w rzeczywistości stać się niezwykle kosztowne dla pierwotnego właściciela domu.

Elastyczność i negocjacje w zakresie finansowania właścicielskiego

Mimo że stopy procentowe mogą wykazywać tendencję do wyższych niż te związane z tradycyjnymi kredytami hipotecznymi bankowymi, jedną z wyraźnych zalet pożyczek finansowanych przez właściciela jest fakt, że zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą osiągnąć warunki spłaty, które mogą być niezgodne z większą infrastrukturą finansową. Na przykład sprzedawca i kupujący mogą zdecydować, że dłuższy okres spłaty jest całkowicie akceptowalny, co pomaga zmniejszyć miesięczne płatności kupującego, a jednocześnie zapewnia sprzedającemu stały strumień dochodów.

W przeciwieństwie do paradygmatu powszechnie obserwowanego w większych bankach, w których wyjątków od reguły nie można zazwyczaj uwzględnić w pełnym zakresie, kupujący i sprzedający w ramach umowy finansowanej przez właściciela mają całkowitą swobodę modyfikowania i majstrowania przy tych zasadach tak często, jak uznają to za stosowne.

Biorąc to pod uwagę, nierzadko zdarza się, że właściciel nieruchomości często konsultuje się z prawnikiem podczas procesu sprzedaży, aby upewnić się, że przestrzega aktualnych trendów w branży i przygotowuje prawnie wiążące dokumenty w ramach transakcji kontraktowej. Zasadniczo kupujący i sprzedający będą musieli wypełnić weksel, który dokładnie dyktuje wszystkie istotne szczegóły związane z finansowaniem.

Zapewnienie dokładności w kontraktach

W tym miejscu właściciel powinien upewnić się, że zawiera pełny przegląd spłaty, w tym stopy procentowe, długość spłaty, kary itp. W umowie łatwo przeoczyć niektóre z tych drobnych szczegółów, zwłaszcza gdy właściciel nie ma podstaw prawnych, na których mógłby się oprzeć. Niezależnie od tego, jakie „wsparcie techniczne może być dostępne, dokumenty te muszą jednak odpowiadać aktualnym standardom branżowym w celu zapewnienia, że ​​kupujący nie będzie mógł uchylić się od zobowiązań płatniczych w wyniku luki umownej utworzonej nieumyślnie przez sprzedawcę.

Kredyty hipoteczne finansowane przez właścicieli i koszty zamknięcia

Chociaż właściciel nieruchomości może zdecydować się na wdrożenie standardowych kosztów zamknięcia kredytu hipotecznego, powszechnie oczekuje się, że transakcje finansowane przez właściciela zazwyczaj obniżają te opłaty. Spadek jest generalnie spowodowany w dużej mierze zniesieniem opłat za udzielenie kredytu. Opłaty początkowe można zdefiniować jako opłatę z góry pobieraną przez urzędnika ds. Pożyczki, która skutecznie rekompensuje mu pomoc kupującemu.

Ze względu na fakt, że tak wiele z tych wydatków jest pomijanych, sprzedawcy mogą odkryć, że finansowanie przez właściciela reklamy w rzeczywistości zwiększa atrakcyjność ich nieruchomości. Wielu kupujących ucieszy możliwość zapłacenia z góry mniej pieniędzy za zakup domu, co ostatecznie pozwoli im przeznaczyć więcej gotówki na spłatę salda pożyczki.

Badanie typowych warunków finansowania przez właścicieli

Chociaż finansowanie właścicielskie jest stosunkowo bardziej elastyczne niż tradycyjne kredyty bankowe, nie powinieneś wchodzić w proces zabezpieczania tego rodzaju kredytu myśląc, że zawsze będzie to dla Ciebie korzystniejsze.

Wiele elementów finansowania przez właściciela ściśle odzwierciedla te występujące w tradycyjnych kredytach hipotecznych bankowych. Na przykład kupujący, którzy zapewnią finansowanie właścicielskie, najprawdopodobniej będą musieli wpłacić zaliczkę za daną nieruchomość w ramach umowy ze sprzedającym. W zależności od profilu ryzyka kupującego i apetytu sprzedawcy na ryzyko, wysokość zaliczki może się znacznie różnić.

Ostatecznie nie ma „prawidłowej wielkości przedpłaty za nieruchomość, niezależnie od jej wielkości lub kosztu. W rzeczywistości niektórzy sprzedawcy mogą całkowicie zrezygnować z wpłaty zaliczki, chociaż jest to mało prawdopodobne. Sprzedający mogą również zażądać bardzo wysokiej zaliczki, aby ograniczyć ryzyko.

Wyjście poza umowę płatniczą

Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni pamiętać, że rezygnacja z tradycyjnych procedur zamknięcia banku oznacza, że ​​obie strony są odpowiedzialne za zapewnienie, że transakcja jest prawnie ważna. Będzie to oznaczało poświęcenie czasu na prawidłowe złożenie aktu prawnego w lokalnym urzędzie powiatowym i zawarcie prawnie ważnej umowy kupna.

Wielu sprzedawców decyduje się na skorzystanie z pomocy prawnika na etapie sporządzania umowy w procesie, aby mieć pewność, że sprzedaż nieruchomości zostanie uznana przez system prawny w przypadku sporu dotyczącego umowy. Koszty tych prawników mogą zostać poniesione wyłącznie przez sprzedającego lub podzielone między obie strony w ramach wcześniej ustalonych kosztów zamknięcia. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący powinni być przygotowani na subsydiowanie części tych kosztów, jeśli starają się zapewnić jak najbardziej przejrzystą i prawnie uzasadnioną sprzedaż.

Sam stan nieruchomości może również wpływać na warunki pozyskania finansowania. Jeśli, na przykład, kupujący stwierdzi, że nieruchomość wymaga znacznych napraw strukturalnych lub ulepszeń, może to mieć wpływ na dyskusję na temat stóp procentowych. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli sama nieruchomość może być uznana za „niesprzedawalną według tradycyjnych standardów hipotecznych.

Tego typu dyskusja zwykle następuje po profesjonalnej ocenie domu. Znowu jest to korzystne dla obu stron w takich sytuacjach jak ta ze względu na elastyczność oferowaną przez właściciela finansowania.

Uwagi dotyczące stóp procentowych

Jak wspomniano wcześniej, oprocentowanie nieruchomości finansowanych przez właścicieli nie podlega ustalonemu wzorowi ani wzorcowi branżowemu. Chociaż wielu sprzedających zdecyduje się utrzymać swoje stopy procentowe na stosunkowo zbliżonym poziomie do obecnie stosowanych przez tradycyjnych pożyczkodawców, nie ma reguły nakazującej to zrobić. Niektórzy eksperci finansowi zalecają sprzedawcom ustalanie stóp procentowych o kilka punktów wyżej niż tradycyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla podobnie wykwalifikowanych kupujących. Na przykład, jeśli główny pożyczkodawca, taki jak Wells Fargo, ustalił obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 3,11 procent, sprzedawca może zdecydować się na ustalenie stóp procentowych finansowania przez właściciela na rok 2019 na poziomie 4,8 do 5 procent. Jest to dobrze ugruntowana praktyka, która stała się dość powszechna na rynku kredytów hipotecznych finansowanych przez właścicieli.

Poruszanie się naprzód dzięki finansowaniu przez właściciela

Tylko dlatego, że właściciel nieruchomości decyduje się na sprzedaż domu bez konieczności tradycyjnego finansowania bankowego, nie oznacza, że ​​osoby te nie mogą zwrócić się o pomoc do ekspertów finansowych, aby ułatwić ten proces. W rzeczywistości wielu właścicieli domów może skonsultować się z różnymi rzeczoznawcami i doradcami w celu ustalenia konkurencyjnej ceny ich domu w oparciu o aktualne warunki rynkowe.

Jeśli przygotowujesz się do sprzedaży swojej nieruchomości i rozważasz zaoferowanie finansowania przez właściciela, możesz wcześniej rozważyć zasięgnięcie porady finansowej i prawnej. Chociaż wiele osób decyduje się na bezproblemowe oferowanie kupującym finansowania, możliwość pojawienia się przeszkód prawnych lub finansowych jest znacznie większa niż w przypadku tradycyjnych pożyczek. Wiedza, jakie opcje możesz mieć, aby pomóc w zawarciu tego typu transakcji na solidnych podstawach, jest absolutnie nieoceniona.

Być może najważniejszym pomysłem do zapamiętania jest to, że sprzedawca nie jest w żaden sposób zobowiązany do zaoferowania właścicielowi finansowania w żadnym momencie. Jeśli zdecydujesz się cofnąć opcje finansowania właściciela przed rozpoczęciem umowy, możesz to zrobić bez żadnych konsekwencji prawnych. Twój komfort i pewność zawsze powinny być priorytetem w takiej transakcji, ze względu na jej wielkość i zakres.

  • Finansowanie sprzedającego – Wikipedia
  • 403 Zabronionesmartasset: wady i zalety finansowania sprzedającegoForbes: Ograniczenia, które musisz wiedzieć o finansowaniu przez sprzedawcówForbes: wady i zalety finansowania sprzedającegoRyan Cockerham jest uznanym w całym kraju autorem specjalizującym się we wszystkich sprawach dotyczących innowacji, biznesu i kreatywności. Jego praca służyła biznesowi, organizacjom non-profit i społeczności politycznej. Prace Ryana były prezentowane w Zacks Investment Research, SFGate Home Guides, Bloomberg, HuffPost i nie tylko.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy