Co to jest kredyt hipoteczny i jak działa?

17 lutego 2021
Category: Twoja Ocena

Być może najbardziej onieśmielającą częścią zakupu domu jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny. Możesz dokładnie wiedzieć, co oznaczają „APR, „punkty i „stała stawka – ale jeśli jest to Twój pierwszy dom lub po prostu potrzebujesz odświeżenia, istnieje wiele świetnych zasobów, które pomogą Ci przyspieszyć może być dobrze przygotowanym klientem hipotecznym. A ponieważ jest to tak ważna część posiadania domu, zamierzamy to wszystko zepsuć.

Czym właściwie jest kredyt hipoteczny?

To pożyczka pod zastaw domu i ziemi. Jeśli nie spłacisz pożyczki, pożyczkodawca przejmie kontrolę. Nie oznacza to, że bank jest właścicielem domu, dopóki go nie spłacisz. To znaczy, że mają zastaw na nieruchomości. Zastaw to prawo do objęcia w posiadanie cudzej własności, w tym przypadku domu, do czasu spłaty długu. Więc naprawdę jesteś właścicielem domu do wynajęcia, nawet jeśli masz kredyt hipoteczny. Po prostu jesteś właścicielem domu z zastawem. Centrum edukacji hipotecznej Zillow oferuje obszerne informacje na temat kredytów hipotecznych i jest doskonałym źródłem informacji dla każdego, kto szuka pożyczki na dom.

Mogę pożyczyć tyle, ile chcę, prawda?

Wydawało się, że tak właśnie było kilka lat temu i sprawy nie potoczyły się zbyt dobrze. Kiedy pożyczasz więcej, niż możesz realnie spłacić, jest to kredyt hipoteczny typu sub-prime. Banki sprzedawały wiele z nich ludziom, którzy zakładali, że rynek mieszkaniowy będzie się rozwijał jak gangsterzy. Wartość ich domów wzrosłaby, dając im prawie natychmiastowy kapitał i mogliby szybko refinansować je po niższej stopie lub sprzedać dom z szybkim zyskiem. Pożyczkodawcy sprzedawali te produkty pożyczkowe, ponieważ robili ten sam zakład, a stopy procentowe w przypadku kredytów subprime są zawsze wyższe. Nawet gdyby niektórzy zostali wykluczeni, pożyczkodawcy nadal osiągaliby przyzwoity zysk. Niestety był to zły zakład dla prawie wszystkich.

W miarę jak rynek mieszkaniowy wykazuje większy ruch w górę, kusząca staje się pokusa pożyczenia więcej, niż możesz sobie pozwolić. Dlatego ważne jest, aby naprawdę przyjrzeć się, ile możesz wydać. Twoja spłata kredytu hipotecznego powinna być wygodna, nawet jeśli jest rozciągnięta, a nie obciążająca co miesiąc. Pożyczkodawca przyjrzy się Twojemu dochodowi, długowi i oszczędnościom i jest zobowiązany na mocy przepisów federalnych do wykazania zdolności do spłaty pożyczki. Więc chociaż to określa, ile możesz pożyczyć, niekoniecznie jest to, na co Cię stać.

Możesz znaleźć pożyczkodawcę na Zillow, aby dowiedzieć się, ile możesz pożyczyć. Możesz też skorzystać z kalkulatora przystępności firmy Zillow, aby oszacować, na co Cię stać. Ale powinieneś pójść o krok dalej i dowiedzieć się, w czym możesz czuć się komfortowo. Czy podróże to pasja? Czy lubisz wydawać sporo pieniędzy na kolacje lub inną rozrywkę? Pożyczkodawca nie bierze pod uwagę dwuletnich wakacji ani chęci posiadania ekskluzywnych restauracji w swoich obliczeniach, więc musisz to zrobić. Na szczęście jest to dość łatwe dzięki narzędziom, które pomagają obliczyć miesięczną płatność, a także oszacować, na co powinno Cię stać, biorąc pod uwagę istniejące dochody i długi. Są szanse, że nawet po kryzysie sub-prime pożyczkodawca będzie skłonny zaoferować Ci większy kredyt hipoteczny, niż myślisz, że możesz sobie na to pozwolić. Tylko Ty możesz wiedzieć, ile chcesz co miesiąc odłożyć na spłatę kredytu hipotecznego.

Skąd mam wiedzieć, czy kwalifikuję się do kredytu hipotecznego?

Kilka lat temu (patrz wyżej), jeśli oddychałeś, wydawało się, że możesz znaleźć kredyt hipoteczny. Teraz sytuacja jest trochę bardziej zacieśniona. Największym czynnikiem jest stosunek zadłużenia do dochodów. To Twój minimalny miesięczny dług podzielony przez miesięczny dochód. Ale nie martw się. Nie musisz robić matematyki! Dostępny jest wygodny kalkulator DTI, który pomoże Ci to ustalić i oszacuje, do jakiej kwoty prawdopodobnie się zakwalifikujesz.

Jaka jest dobra ocena kredytowa?

Mortgage Learning Center Zillow zawiera wiele przydatnych informacji o punktach kredytowych i sposobach ich poprawienia. Ale oto szybki kurs. Oceny kredytowe FICO wahają się od 300 do 850.

Oto krótki przewodnik, aby określić, jak plasuje się Twoja ocena kredytowa:

Doskonały kredyt = 720 i więcej

Dobry kredyt = 660 do 719 Niezły kredyt =

620 do 659

Słaby / zły kredyt = 619 i mniej

Im wyższy wynik, tym niższe oprocentowanie. Twoja historia kredytowa stanowi największą część Twojej zdolności kredytowej (35 procent), więc dokonywanie płatności na czas każdego miesiąca znacznie pomoże Twojej zdolności kredytowej.

Tyle rodzajów kredytów hipotecznych! Co jest najlepsze?

To zależy od Ciebie i Twoich celów związanych z tym zakupem. Czy to dom, w którym zamierzasz zostać na zawsze? Czy jest to dom startowy, który planujesz sprzedać w zamian za pięć lat? To, jak długo myślisz, że pozostaniesz w domu, pomoże ci zdecydować między kredytami hipotecznymi o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Pomoże Ci również zdecydować, czy skupić się na stopie procentowej, czy punktach.

Co jest lepsze: stałe czy regulowane?

Jeśli planujesz pozostać na miejscu do czasu spłaty kredytu hipotecznego, pożyczka o stałym oprocentowaniu zapewni Ci stabilność. Oprocentowanie jest nieco wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej (ARM). Ale nie pójdzie w górę jak ARM. Jedyne rzeczy, które z czasem zmienią wysokość raty za dom, to podatki od nieruchomości i stawki ubezpieczenia, ale będą się one zmieniać niezależnie od tego, jaki rodzaj pożyczki otrzymasz.

Z drugiej strony, jeśli wiesz, że będziesz sprzedawać w niezbyt odległej przyszłości, niższa stopa procentowa związana z ARM może mieć sens. Nawet jeśli ceny wzrosną w ciągu kilku lat, i tak będziesz sprzedawać, więc nie wpłynie to na Ciebie. Możesz także wybrać hybrydowy ARM, który jest stały na określoną liczbę lat (3, 5, 7 lub 10), a następnie corocznie dostosowuje się do pozostałej części pożyczki. Ryzyko związane z ARM polega na tym, że jeśli nie sprzedasz, Twoje płatności mogą wzrosnąć i możesz nie być w stanie refinansować.

Co to są punkty?

Punkt jest równy 1 procentowi Twojej pożyczki. Pożyczkodawca może zaoferować Ci sprzedaż punktów w zamian za niższą stopę procentową. Uwaga: punkt nie oznacza procentowego spadku stopy procentowej. Pożyczkodawca poinformuje Cię, o ile punkt obniży kurs. Punkty można zwykle kupować w odstępach co jedną czwartą.

Kiedy więc kupowanie punktów ma sens? Ponownie, określi to, jak długo planujesz utrzymać kredyt hipoteczny. Jeśli planujesz przeprowadzić się za kilka lat, kupowanie punktów w celu uzyskania lepszej stopy procentowej może nie mieć sensu, ponieważ nie odzyskasz początkowej inwestycji.

Jeśli planujesz zostać w domu bez refinansowania w najbliższym czasie, punkty mogą mieć sens. Musisz wybrać pomiędzy niższymi stopami procentowymi w całym okresie spłaty kredytu lub brakiem punktów z góry. Porównaj oferty, aby zobaczyć, co ma dla Ciebie sens.

Generalnie nie ma sensu płacić pożyczkodawcy więcej niż 1 do 1 1/2 punktu. Jeśli masz do czynienia ze złym kredytem, ​​złożoną pożyczką lub zabójczą stopą procentową, możesz spłacić do 2 procent.

Jaka jest dobra stopa procentowa?

Często stawki, które widzisz w reklamach online, niekoniecznie dotyczą pożyczek, do których się kwalifikujesz. Więc musisz to zbadać. Stopy procentowe różnią się w zależności od lokalizacji i mogą zmieniać się codziennie. I różnią się w zależności od konkretnego obrazu finansowego, takiego jak dochód, zdolność kredytowa i długi. Dobrym miejscem, aby dowiedzieć się, jakie stawki są obecnie dostępne, jest wyszukanie stóp procentowych w serwisie Zillow. Możesz otrzymywać bezpłatne wyceny anonimowo, w oparciu o swój konkretny obraz finansowy, więc nie musisz się martwić o kłopoty. Będziesz także mógł zobaczyć oprocentowanie kredytów hipotecznych od wielu pożyczkodawców, dzięki czemu możesz łatwo porównać stawki.

Dlaczego wartość procentowa różni się od RRSO?

Roczna stopa oprocentowania (APR) obejmuje opłaty i punkty potrzebne do ustalenia efektywnej rocznej stopy procentowej. Ponieważ różni pożyczkodawcy różnie pobierają różne opłaty i struktury pożyczek, RRSO jest najlepszym sposobem porównania oferty każdego pożyczkodawcy. Na przykład pożyczkodawca A może zaoferować zdumiewającą stopę procentową na poziomie 2,0 procent, która brzmi znacznie lepiej niż 3,5 procent pożyczkodawcy B. Ale Pożyczkodawca A uwzględnia punkty i wygórowane opłaty. Zatem APR, czyli kwota, którą naprawdę zapłacisz, może być wyższa w przypadku pożyczkodawcy A, mimo że stopa procentowa jest niższa. APR pomaga porównać jabłka z jabłkami.

Czym jest amortyzacja i czy powinno mnie to obchodzić?

Amortyzacja to kwota, którą faktycznie płacisz rocznie za pożyczkę. Możesz otrzymać kredyt hipoteczny na okres 10, 15 lub 30 lat. Płacisz co miesiąc, a kwota główna spada, aż zostanie spłacona. Płatności się nie zmieniają, ale na początku okresu większość płatności to odsetki. Pod koniec okresu jest to odwrócone i będziesz spłacać kapitał hipoteczny.

Kalkulator amortyzacji pomoże Ci dokładnie zobaczyć, jak różne warunki pożyczki wpływają na harmonogram spłat i ile płacisz odsetek w zależności od okresu pożyczki.

Uwaga: jeśli płacisz połowę raty domu co dwa tygodnie zamiast jednej miesięcznej raty, w efekcie zaoszczędzisz pieniądze na pożyczce. Skończy się na tym, że będziesz płacić 26 płatności rocznie, o jedną płatność więcej rocznie niż w przypadku płacenia tylko co miesiąc. Ponownie amortyzowana pożyczka ostatecznie skutkuje większą spłatą kwoty głównej, a mniejszą odsetkami. Dodatkowe płatności przeznaczone są na spłatę kwoty głównej pożyczki.

Kary przedpłaty: czy to naprawdę coś?

Spłata zadłużenia jest zawsze dobra, chyba że istnieje kara przedpłaty. Niektórzy pożyczkodawcy naliczają karę za wcześniejszą spłatę. Kary są generalnie stosowane przez określony czas, zwykle od jednego do trzech lat po udzieleniu pożyczki.

Dlaczego ktoś miałby dostać pożyczkę z karą za przedpłatę? Niektórzy pożyczkodawcy oferują bardzo niskie (a zatem kuszące) stopy procentowe w zamian. Ponadto niektórzy pożyczkobiorcy zgadzają się na pożyczki z karami, jeśli mają zły kredyt i tylko w ten sposób mogą otrzymać pożyczkę. Przeważnie kara przedpłaty to decyzja finansowa. Są sytuacje, w których przyjęcie kary za przedpłatę pożyczki może zaoszczędzić tysiące dolarów odsetek.

Co to jest PMI?

To skrót od prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Zwykle jest to wymagane, jeśli odłożysz mniej niż 20 procent na swój dom, i chroni pożyczkodawcę na wypadek niewypłacalności. Koszt jest różny, podobnie jak metody pozbycia się PMI, gdy masz 20 procent kapitału w swoim domu. Rządowe programy pożyczkowe, takie jak pożyczki FHA lub VA, są wspierane przez rząd, a nie przez PMI. Nie ma miesięcznego ubezpieczenia kredytu hipotecznego w przypadku kredytów VA, jednak będziesz mieć miesięczne ubezpieczenie kredytu hipotecznego na nową pożyczkę FHA.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy